深圳達實(shí)大廈由深圳達實(shí)智能股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“達實(shí)智能”)開(kāi)發(fā)，項目位于深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積11,195平方米、高200米、總樓層40層、總建筑面積8.2萬(wàn)平方米、整層面積1,989.97平方米、綠化覆蓋率60%。達實(shí)大廈作為達實(shí)智能總部而建設，其他入駐單位還有中興新通訊、必維檢驗集團、字節跳動(dòng)、藍色光標等科技企業(yè)。

達實(shí)大廈的建設和運營(yíng)采用了多項綠色及智能建筑技術(shù)，如達實(shí)智能自主研發(fā)的Indas IBMS物聯(lián)網(wǎng)平臺等，實(shí)現了樓宇智慧化的同時(shí)，獲得美國LEED-CS鉑金級認證、中國綠色建筑三星級認證和深圳市綠色建筑鉑金級認證。

深圳達實(shí)智能股份有限公司智慧醫院事業(yè)本部總工程師邱佰平，是達實(shí)大廈機電總負責人，負責達實(shí)大廈機電工程及綠色建筑全過(guò)程設計、機電工程實(shí)施、綠色建筑設計認證、整體項目驗收及工程交付等工作。他向《現代物業(yè)》全面介紹了達實(shí)大廈是如何實(shí)現智慧和綠色運營(yíng)的。

項目建設

設計理念與定位

達實(shí)大廈由中國工程院院士，深圳市建筑設計研究總院有限公司總建筑師孟建民執筆設計，全面貫徹“本原設計”的創(chuàng )作理念，即“以人為本”，體現建筑對人的友好性。邱佰平則將大廈的特點(diǎn)總結為“綠色、智慧、節能、舒適”這四個(gè)關(guān)鍵詞。

達實(shí)智能是基于自主核心產(chǎn)品和技術(shù)的智慧城市物聯(lián)網(wǎng)解決方案服務(wù)商，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括智能終端、系統、管控平臺三大類(lèi)，依托國家博士后科研工作站，主持起草了6項國家標準，擁有174項發(fā)明專(zhuān)利、130項實(shí)用新型專(zhuān)利和157項軟件著(zhù)作權。從達實(shí)智能自身出發(fā)，對達實(shí)大廈有三個(gè)重要的功能定位：

一是計劃將本公司的全國服務(wù)運營(yíng)中心置于大廈之內，該中心為公司全國范圍的智慧建筑、智慧交通、智慧醫療等業(yè)務(wù)提供后臺支撐。

二是作為研發(fā)中心，將大廈本身作為一個(gè)研發(fā)對象，不斷進(jìn)行技術(shù)的更新迭代。

三是作為真實(shí)的技術(shù)展示平臺。公司此前已完成諸多客戶(hù)樓宇的智能化建設，但均是作為服務(wù)商對業(yè)主單位或設計院意圖的落實(shí)。達實(shí)智能也希望通過(guò)自主建設一個(gè)項目，充分體現自身的綠色智慧理念及水準，不僅可以起到向市場(chǎng)推廣技術(shù)的作用，也可以作為智慧城市和綠色建筑科普教育基地向公眾開(kāi)放，體現社會(huì )價(jià)值。

“數字孿生”理念

“建筑數字孿生”指的是，通過(guò)數字技術(shù)將整個(gè)樓宇的硬件情況及其實(shí)時(shí)信息完整地反映為虛擬可視化模型，并能夠實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)，使模型與建筑實(shí)體成為完全對照的“孿生體”。

例如在大樓沒(méi)有建造之前，通過(guò)虛擬建造技術(shù)，將大樓所有的建筑結構、機電設備、空間管理等信息充分展現出來(lái)，以檢視設計的合理性，保證建造進(jìn)度和建造質(zhì)量;在建成后的運營(yíng)階段，通過(guò)使用數據的填充和累積，利用虛擬方式實(shí)時(shí)反映建筑狀況，實(shí)現節能降耗和優(yōu)質(zhì)的使用體驗。

“數字孿生”的第一個(gè)環(huán)節即BIM(樓宇信息模型)。BIM在當今建筑市場(chǎng)上已屬較為成熟的技術(shù)，邱佰平介紹，達實(shí)大廈在建造環(huán)節已經(jīng)充分使用了BIM，也希望在后期運營(yíng)當中更好地進(jìn)行運用，使BIM在大廈的全生命周期當中都能發(fā)揮作用。

“對今后運營(yíng)最重要的數據就是BIM的模型設計。我們在BIM建模的時(shí)候，會(huì )按照標準把所有設備的信息都收集起來(lái)，包括廠(chǎng)家信息、設備參數、設備圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等，導入模型里面，這樣就可以通過(guò)模型來(lái)傳承整個(gè)設計和施工的數據，包括結構的、建筑機電設備設施的、建材的數據，都是通過(guò)BIM來(lái)傳承的?！鼻癜燮秸f(shuō)。

第二個(gè)環(huán)節是達實(shí)智能自主研發(fā)的IBMS平臺，接通互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，引入大數據及人工智能，對整個(gè)大樓的傳感器和機電設備設施進(jìn)行統一的監控和管理。使用達實(shí)智能自主研發(fā)的實(shí)時(shí)數據庫技術(shù)解決數據和傳感器的接入問(wèn)題，該實(shí)時(shí)數據庫可以在1秒鐘內同時(shí)支持20萬(wàn)個(gè)點(diǎn)的數據并行處理。其物聯(lián)網(wǎng)構架為DAS E CLOUD私有云+邊緣控制器+現場(chǎng)傳感器/執行器，無(wú)線(xiàn)傳輸方式為Wi-Fi、藍牙、LORA，同時(shí)邊緣控制器支持其他4G、NBIOT等無(wú)線(xiàn)傳輸方式的擴展。

第三個(gè)環(huán)節是面向大樓使用人的移動(dòng)App，用戶(hù)通過(guò)智能手機便可使用辦公樓內的所有功能，包括門(mén)禁、消費、預約、物業(yè)管理、空調控制、燈光和窗簾控制等。在達實(shí)大廈的墻壁上，找不到一個(gè)傳統的電燈開(kāi)關(guān)或空調調節器，控制全部在A(yíng)pp上操作。

節能技術(shù)

為最大限度實(shí)現節能，幕墻維護結構采用三銀Low-E超白玻璃;空調主機選用磁懸浮無(wú)油變頻冷水機組、末端均使用直流無(wú)刷電機驅動(dòng)，控制系統采用達實(shí)自主研發(fā)的EMC007系統，分戶(hù)計量按需分配、中央空調系統實(shí)現能效管控;照明燈具選用了LED智能燈具。燈光全部為自動(dòng)調光，空調也會(huì )根據室內的二氧化碳濃度自動(dòng)調整新風(fēng)量。

大廈采用了可以根據陽(yáng)光折射角度和強度自動(dòng)調節的電動(dòng)窗簾，自動(dòng)調整共有三種模式：第一種是“上班模式”，追光傳感器根據室外光線(xiàn)強弱調節窗簾高度控制進(jìn)光亮，同時(shí)燈光自動(dòng)控制亮度;第二種是“局部模式”，下班時(shí)間全部關(guān)閉，有需要加班的人員可以通過(guò)手機App局部開(kāi)啟和調整;第三種是“節假日模式”。

通過(guò)綜合的節能手段，達實(shí)大廈年平均用電為85kWh/平方米，機房能效0.5kWh/冷噸，相較常規200米左右的超高層寫(xiě)字樓可以節能30%-40%，空調能耗比普通的寫(xiě)字樓減少40%-50%。邱佰平特別提到，正是前期的規劃和設計做了充分的籌劃和準備工作，才使得節能工作可以達到良好的效果。

開(kāi)發(fā)體會(huì )

“首先大家必須要統一思想和認識，大家的想法必須一致，這樣才能對項目的建設質(zhì)量和工期有所保證?！鼻癜燮秸f(shuō)，達實(shí)智能更多是作為智能綠色建筑項目的乙方，為甲方業(yè)主提供智能化方案及系統的工程服務(wù)，建造自己的總部大廈是第一次做甲方，因此思想意識必須進(jìn)行轉變?！白鳛闃I(yè)主，也要服務(wù)好我們的合作伙伴，不能再用‘甲乙方’這種思維。作為合作伙伴，我們的目標和行動(dòng)是一致的，把這個(gè)思想意識樹(shù)立起來(lái)以后，所有工程把控就會(huì )順利，溝通就會(huì )順暢，工程扯皮的事也就少了?！?

具體方式上，達實(shí)智能作為開(kāi)發(fā)商，將達實(shí)大廈建設項目總包給中建一局(集團)公司，中建一局又將項目的機電部分總包給達實(shí)智能，由達實(shí)智能統一實(shí)施達實(shí)大廈的供配電、通風(fēng)空調及智能化系統建設。

第一次做業(yè)主，“對業(yè)主在整個(gè)大廈建設中的作用”這個(gè)問(wèn)題有了新的認識?！捌鋵?shí)大廈建造的成功與否，跟業(yè)主對自身需求的理解和項目管理息息相關(guān)，業(yè)主起到關(guān)鍵決定性作用，大廈建得好不好，最后好不好用，一定是取決于業(yè)主?！鼻癜燮秸f(shuō)。

2014年在達實(shí)大廈準備使用BIM時(shí)，BIM技術(shù)尚不普及也缺少實(shí)際參考案例，類(lèi)似今天的人工智能一樣，更多處于“概念”狀態(tài)。因而達實(shí)智能認為有必要對BIM的運用制訂一定的規則，如模型如何建立、數據如何導入、各個(gè)環(huán)節步驟如何安排、如何保留有用數據剔除無(wú)用數據等。因此邱佰平認為，建立一套BIM技術(shù)的使用規則，對這項技術(shù)能夠用好、用到位是至關(guān)重要的。

在物聯(lián)網(wǎng)構架方面，首先要減少層級，盡量讓設備通過(guò)最短的途徑把數據傳送出去，形成連接，才能組成“物聯(lián)網(wǎng)”;其次要將傳輸的數列及時(shí)間標注清晰，形成有效數據。具體方式上：第一，盡量選擇通信協(xié)議統一的傳感器設備，如果不統一就會(huì )增加數據的轉換，也就增加了傳輸的路徑;第二，在現場(chǎng)分區或者各樓層都安裝邊緣控制器，邊緣控制器再通過(guò)以太網(wǎng)傳動(dòng)到統一平臺。同時(shí)邱佰平認為，相比于4G，5G網(wǎng)絡(luò )帶寬大、速率高，真實(shí)地解決了所有數據特別是視頻數據的傳輸延遲問(wèn)題;其次，5G網(wǎng)絡(luò )將減少不同電信服務(wù)運營(yíng)商之間網(wǎng)絡(luò )轉換的問(wèn)題，尤其會(huì )使樓宇內不同運營(yíng)商的用戶(hù)減少大量的成本。另外，5G網(wǎng)絡(luò )將解決廣域網(wǎng)無(wú)線(xiàn)的問(wèn)題，而Wi-Fi解決的是局域網(wǎng)無(wú)線(xiàn)的問(wèn)題，且5G需要收費，但Wi-Fi可以是免費的，因此，5G并不會(huì )完全取代Wi-Fi。

最后，他再次強調了設計對建筑的重要性——設計要做好，需求一定要明確，需求是設計的前提。

運營(yíng)與管理

安全保障

在設計階段即提出減少安保人員的數量，目標為比一般寫(xiě)字樓項目縮減30%-40%，因而使用了大量的先進(jìn)安防技術(shù)，如人臉識別等。IBMS平臺則可以快速鎖定設施設備故障點(diǎn)，幫助管理人員查找問(wèn)題根源，快速解決。

便捷的數據處理

所有動(dòng)態(tài)的數據都通過(guò)IBMS來(lái)呈現。將BIM的建材(靜態(tài))數據和IBMS的動(dòng)態(tài)數據結合，再運用到物業(yè)的運營(yíng)管理上，可以快捷地存儲和獲取整個(gè)大廈的設備設施的運營(yíng)和管理數據。通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)平臺自動(dòng)計算水費、電費、飲料費、直飲水費等費用，無(wú)需再通過(guò)人工抄表或從不同系統調用數據后再完成統計。

困難與解決方法

在管理大廈的過(guò)程中遇到的困難主要在于，管理團隊特別是物業(yè)工程人員，對智慧大廈新技術(shù)、新應用的掌握和認識不足，甚至有的功能開(kāi)發(fā)應用與物業(yè)管理流程不相適應。

在此過(guò)程中，達實(shí)智能就在開(kāi)發(fā)環(huán)節請管理團隊參與研發(fā)過(guò)程的流程設計、功能測試;經(jīng)測試好后真正達到了設計要求，性能穩定后才上線(xiàn)使用。在后期管理團隊遇到困難時(shí)，也會(huì )協(xié)調前期的工程實(shí)施人員來(lái)解決問(wèn)題。另一方面，還需要繼續加強對新進(jìn)物業(yè)管理人員的培訓工作。

客戶(hù)服務(wù)

達實(shí)大廈位處深圳南山科技園核心地段，以大灣區生態(tài)為建設宗旨，在科技企業(yè)的聚集地，所有入駐企業(yè)均為科技或與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)聯(lián)的上市公司，多數為企業(yè)總部。邱佰平提到，該類(lèi)企業(yè)員工年輕思維跳躍，對科技、智慧有深刻認識或研究，喜歡嘗試新鮮事物，接受新事物、新技術(shù)及新應用程度很高，對便捷、環(huán)境、移動(dòng)應用要求很高，如訪(fǎng)客管理智慧化、通行智慧化、停車(chē)智慧化、環(huán)境管理智慧化等。

移動(dòng)App目前已經(jīng)在達實(shí)智能自身員工及大部分租戶(hù)企業(yè)員工中得到使用。開(kāi)發(fā)大廈客戶(hù)端App前，達實(shí)智能向自己的多數員工征求了各種意見(jiàn)。由于A(yíng)pp中有使用權限的要求，必須要獲取租戶(hù)所有員工的信息才能給予授權，而一些租戶(hù)企業(yè)，特別是外企，對員工的信息是保密的，提供員工信息時(shí)比較慎重，因而在消費、通勤等方面有一定的不便，邱佰平認為這方面也是今后需要改進(jìn)的地方。

“其實(shí)對租戶(hù)員工來(lái)講，不是特別地關(guān)心這些智能化技術(shù)，比如到底是刷臉通行還是刷卡通行。但他們對費用是比較敏感的，尤其是企業(yè)的管理層?？照{每年每平方米可以節約50元，如果租用1,000平方米一年就能省5萬(wàn)元。達實(shí)大廈一個(gè)整層接近2,000平方米，一年最少省10萬(wàn)元?！鼻癜燮秸f(shuō)，“所以相比智能技術(shù)來(lái)說(shuō)，我們的節能技術(shù)更受租戶(hù)的重視，可以最直觀(guān)地體現出給他們節省了多少成本。

綠色建筑認證

邱佰平表示，中國三星、深圳綠標、美國LEED三個(gè)不同的認證體系側重點(diǎn)要從氣候、資源、經(jīng)濟、文化等各方面綜合考慮：

美國LEED認證作為全球性的綠色建筑認證體系，將各種指標進(jìn)行量化，卻很少設置硬性指標，更多的是強調建筑整體性和綜合性能的表現，各指標間可靈活調整形成互補，以便參評項目根據所在地區的各項條件來(lái)建設綠色建筑，因此被世界上大多數國家廣泛接受;

中國的綠色認證結合國內的實(shí)際情況，更多考慮國內項目規劃、設計、建設、施工、運營(yíng)等流程，建立一套適合國內的評審流程，同時(shí)通過(guò)設置一些條文的不參評來(lái)體現地域的差異性;

深圳的綠色認證則是在國標的基礎上進(jìn)行擴展和完善，更多結合深圳本地的項目實(shí)施情況和實(shí)踐經(jīng)驗。

獲得認證的關(guān)鍵在前期策劃。達實(shí)大廈從一開(kāi)始的設計方案階段就綜合考慮三個(gè)認證體系的要求，既要符合國際性標準、又要同時(shí)滿(mǎn)足國家標準和深圳標準，方案、設計、施工、運維環(huán)環(huán)相扣，缺一不可?！拔覀兊捻椖繄F隊為此付出了非常多的心血，與其說(shuō)達實(shí)大廈是一棟智慧的建筑，不如說(shuō)是一群智慧的人打造出一棟智慧的建筑?！?

目標明確以后，就要根據所有的認證要求列出清單，對建筑要素的設計進(jìn)行逐項梳理，通過(guò)BIM、IBMS系統收集數據并檢測結果，最終獲得建筑系統性的整體解決方案?！暗罱K能夠真正完成項目認證，還在于達實(shí)智能所開(kāi)發(fā)的核心技術(shù)，特別是節能方面的技術(shù)發(fā)揮了比較重要的作用?！?